A nivel global, existen tres mecanismos que ayudan a los profesionales del rubro inmobiliario a fijar los precios de las propiedades. Por un lado, el más utilizado, es la base comparable. Lo que hace este mecanismo es buscar propiedades similares en la zona para tomar valores de referencia. Este es el mecanismo más utilizado, aunque presenta ciertas complejidades que veremos a continuación.
El segundo mecanismo es el valor de reposición, es decir
cuánto cuesta volver a construir ese inmueble.
Finalmente, también se pone en juego la capitalización de
ingresos, que implica tomar en cuenta la renta que esa propiedad brindará al
comprador.
A nivel global, el que más se utiliza en el mercado
residencial, es el valor comparable. Esto significa hacer una búsqueda según
criterios (tipología, ubicación, metraje) para encontrar propiedades similares
en la zona. Existen tres tipologías de referencia: Se buscan propiedades
activas (que están a la venta), propiedades vendidas y expiradas o canceladas,
es decir retiradas del mercado. Esto sería el Análisis Comparativo de
Mercado.
Luego, teniendo en cuenta que los propietarios suelen tasar
con varias inmobiliarias y también se ponen sobre la mesa factores emocionales
por parte del cliente, los valores de publicación quedan distorsionados. Los
propietarios eligen la inmobiliaria que mayor ha tasado la propiedad, teniendo
en cuenta valores de publicación, y se ponen en juego las opiniones personales
sobre lo que consideran que vale su propiedad o lo que necesitan hacer con ese
dinero. Estos factores hacen que el valor publicado se aleje del valor real de
mercado, y es algo que sucede muy frecuentemente en el mercado.
También, un factor que influye en la fijación del precio,
es lo que considero un mito dentro del real estate, y se trata del famoso
“margen para negociar”. Muchas veces, los propietarios, una vez fijado el
precio con el profesional inmobiliario, le solicitan subirlo un 5 o un 10 por
ciento para tener margen de negociación. Pero si el valor asignado a la
propiedad es el indicado, el comprador puede rápidamente identificar un
“buen precio” que lo llevará a tomar una decisión rápida. En ese caso, el
comprador verá que es un precio justo y priorizará reservar la propiedad, a
correr el riesgo de perderla por bajar el precio.
Con lo cual, más allá del valor que se haya fijado con la
inmobiliaria, el cliente tiene herramientas para sacar sus propias conclusiones
y analizar si el valor de la propiedad es el adecuado.
Espero que elijas a UNO Bienes Raices cuando desees vender
tu propiedad en Punilla norte !